La disciplina IVA in materia di cessione di terreni

Secondo la normativa nazionale, per terreni edificabili s’intendono le aree sulle quali è possibile erigere edifici, in base allo strumento urbanistico generale adottato dal comune a prescindere dall’approvazione dello stesso dalla Regione o dall’adozione di strumenti attuativi dello stesso.

Per le imprese la loro cessione costituisce sempre base imponibile ai fini Iva e questo anche nel caso in cui il terreno sia stato fino a quel momento destinato alla produzione agricola. La sussistenza del requisito di edificabilità deve essere verificato nel momento in cui ha effetto la cessione e quindi scontare regolarmente l’aliquota ordinaria IVA del 20%.

Nel caso di cessione avente oggetto terreni non edificabili, l’operazione è invece esclusa dall’imposta.

Vi sono alcune fattispecie che, a causa delle loro particolarità, hanno portato l’Amministrazione finanziaria ha emanare una serie di chiarimenti. In particolare opera l’esclusione dall’imposta:

• quando viene costituito un diritto di superficie su di un terreno a preminente interesse agricolo sul quale viene prevista la possibilità di realizzare impianti fotovoltaici;
• nel caso di un terreno solo parzialmente edificabile, dato che è stato pattuito un prezzo unico e indistinto dello stesso;
• in caso di cessione di un terreno edificabile appartenente ad un impresa agricola e precedentemente destinato alla produzione agricola, è soggetto alla sola imposta di registro proporzionale;
• nel caso di assegnazione di aree edificabili acquisite dai comuni in via espropriativa; le stesse operazioni devono essere assoggettate al tributo nel caso vengano effettuate da soggetti diversi dai Comuni;
• nei casi di cessione di aree e opere di urbanizzazione effettuate nei confronti dei Comuni a scomputo di contributi di urbanizzazione o in esecuzione di convenzioni di lottizzazione;
• quando si verifichi una cessione gratuita ad un ente pubblico di un terreno edificabile.

Bisogna inoltre sottolineare come siano rilevanti ai fini Iva le cessioni riguardanti terreni su cui sorgono fabbricati che debbano essere demoliti per erigere una nuova costruzione e la cui demolizione è stata già iniziata dal venditore prima di tale cessione. Questa operazione si configura ai fini IVA non come cessione di fabbricato ma come cessione di terreno non edificato (e questo indipendentemente dallo stato di avanzamento dei lavori di demolizione del vecchio fabbricato; Corte di Giustizia Europea, causa C-461/08 del 19/11/09).

Infine bisogna verificare, nell’ipotesi in cui un terreno sia ceduto congiuntamente ad un fabbricato:

• se i due beni sono catastalmente classificati separati; in tal caso, in linea generale, dovranno essere ceduti singolarmente, con applicazione dell’Iva propria;
• se vi è un rapporto di pertinenzialità, la prevalenza dell’uno o dell’altro va fa fatta con riferimento allo stato dei beni al tempo del contratto.